اصطلاحات حقوقی وقتی برای اشخاص عادی اهمیت پیدا می کند که در قراردادهای منعقد خود با آن روبه رو می شوند و چه بسا به دلیل ناآگاهی از معنا و اثر دقیق این اصطلاحات حقوق خود را تضییع کنند یکی از این اصطلاحات اسقاط کافه خیارات می باشد اسقاط به معنای از بین بردن و کافه به معنای تمام می باشد و در واقع اسقاط کافه خیارات به معنای از بین بردن تمام خیاراتی می باشد که براساس آن می توان عقد را یک جانبه فسخ کرد.
منظور از خیارات چیست؟
در خصوص عقود جایز ما از خیار صحبتی به میان نمی آوریم زیرا این عقود بدون خیار هم قابل فسخ می باشد بنابراین در خصوص عقود لازم است که خیارات کارایی دارند.در قانون، حق فسخ قرارداد در شرایط خاصی برای هر یک از طرفین درنظر گرفته شده است که اصطلاحاً به آن خیارات می‌گویند. به عبارت دیگر، بر اساس قانون در برخی اوقات، یکی از طرفین قرارداد و یا هر دو طرف قرارداد می توانند عقد لازمی را که در اصل هیچ‌کدام نمی‌توانند آن را یک جانبه فسخ نمایند، فسخ کنند و از بین ببرند. در قانون مدنی مواردی وجود دارند که در آن شخص دارای اختیار فسخ، حقوقی را به نام حق خیار دارا می باشد خیارات موجود در قانون مدنی ۱۲ مورد هستند. خیارات موجود در قانون مدنی عبارتند از: خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف و صف خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه، خیار تخلف شرط، خیار تفلیس و خیار تعذر تسلیم.
بیشتر بخوانید: حکم تخلیه فوری مستاجر
انواع خیارات و کاربرد آن در معاملات
براساس قانون انواع عقد یا قرارداد به چند قسم تقسیم می شوند که دو قسم از آنها که در برابر یکدیگر قرار می گیرند عقد جایز و لازم می باشند. قانون مدنی ایران عقد جایز را عقدی می‌داند که «هر یک از طرفین هر زمان که بخواهند بتوانند آن را به هم بزنند» نمونه این عقد را می‌توان عقد وکالت دانست.
اما همین قانون عقد لازم را عقدی می‌داند که «هیچ از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشند، مگر در موارد معین شده.» نمونه این عقد را می‌توان قرارداد بیع یا همان خرید و فروش املاک دانست. در اینجا قانون این حق را به طرفین معامله می‌دهد که با استناد به دلایل قانونی معامله را فسخ کنند که یکی از این دلایل همان بحث خیارات است. خیارات در خصوص جرم طرف معامله موثر نمی باشد بلکه حقی است که برای جبران ضرر به متعاملین داده شده تا با استناد به شواهد و مستندات قانونی از آن استفاده کنند.
خیارات مصرح در قانون مدنی 12 قسم می باشد که در اینجا به چند مورد از آنها می پردازیم:
1-خیار مجلس:
بر اساس قانون مدنی ایران خیار فسخی است که بر اساس آن، هریک از طرفین عقد قرارداد، مادامی که مجلس قرارداد منعقد است و متفرق نشده‌اند، اختیار فسخ معامله یا قرارداد را دارند. خيار مجلس مختص عقد بيع است و در ساير عقود معين راه ندارد.
2-خیار شرط:
هر گاه در معامله شرط شود که یکی از متعاملین یا هر دو یا شخص ثالثی حق فسخ معامله را در مدت معین داشته باشد، این معامله خیاری و حق فسخی که در آن پیش بینی شده است خیار شرط نامیده می‌شود.
3-خیار عیب:
خیار عیب که به آن خیار نقیصه نیز می‌گویند یکی از انواع خیار در فقه و حقوق اسلامی است که بر اساس آن در صورت معیوب بودن شیء مورد معامله خریدار حق برهم زدن معامله را دارد. به عبارت دیگر این خیار در جایی ایجاد می‌گردد که مشتری کالایی را که معیوب است، خریداری کرده‌است. خیار عیب ویژه عین معین است.
4-خیار غبن:
غبن در لغت به معنای ضرر و زیان رساندن ، فریب دادن و یا گول زدن است. در حقوق وقتی از غبن حرف می زنیم به معنای آن است که یکی از دو طرف معامله دچار ضرر و زیان شده، در معامله فریب خورده است و در واقع به معنای این است که معامله به معنای غیر واقعی باشد. بنابراین اگر هر یک از دو طرف معامله درباره ارزش واقعی مال مورد معامله فریب بخورد می تواند از خیار غبن استفاده کند و معامله را فسخ کند. به زبان ساده اگر کسی مالی را به قیمت غیر واقعی معامله کند ، طبق قانون می تواند به دادگاه دادخواست بدهد و در خواست فسخ معامله را کند.
5-خیار تدلیس:
تدلیس به معنای کتمان کردن و پنهان کردن است . تعریف خیار تدلیس در ماده 438 قانون مدنی تعریف شده است . در این ماده آمده است که: تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود . با توجه به مثالی که در بالا زده شد و با توجه به ماده 438 می توان گفت که در صورتی که فروشنده صفتی را به مالی نسبت دهد که در واقع مال فاقد آن صفت است و وجود آن صفت باعث شود خریدار آن را بخرد ، برای خریدار حق فسخ بر مبنای خیار تدلیس ایجاد می شود . برای توضیح ، در مثال بالا فروشنده طوری وانمود کرده است که دستبند طلا است و خریدار نیز با نیت اینکه طلا است اقدام به خرید آن کرده است. در واقع فروشنده با فریب دادن خریدار به او حق فسخ قرارداد را داده است ؛ مبنای این حق فسخ ، اختیار ناشی از فریب مشتری است.
چرا از انواع خیارات در معاملات ملکی استفاده می شود؟
در خصوص استفاده از خیارات در معاملات ملکی نظرات مختلفی وجود دارد. برخی اینگونه استدلال می‌کنند که فسخ معامله با استناد به خیارات مختلف، حق افراد بوده و نباید آن را ساقط کنند. اما در عوض برخی دیگر استدلال متفاوتی در این خصوص دارند.
مخالفان استدلال می‌کنند وجود خیارات در معامله باعث از بین رفتن دوام و ماندگاری آن می‌شود. چرا که هر زمان یکی از طرفین بخواهد با استناد به یکی از آنها میتواند معامله را به هم بزند. خصوصا آنکه برخی از افراد در تصمیم‌گیری معمولا متزلزل بوده و هر آن امکان فسخ معامله توسط آنها وجود دارد.
با این اوصاف، از آنجا که معاملات ملکی از اهمیت بالایی برخوردار بوده، بنابراین همواره طرفین نگران هستند که حقی از آنها ضایع شود. از این رو معمولا کارشناسان توصیه می‌کنند که دو طرف با توافق یکدیگر شروط مورد نظر خود را در قرارداد بگنجانند تا در صورت عدم اجراء، امکان فسخ معامله را داشته باشند. با این حال، توصیه اکثر کارشناسان آن است که نباید از تمامی خیارات در معاملات استفاده کرد. این کار دوام معامله را متزلزل می‌کند. در عوض طرفین با توافق خود می‌توانند برخی شرط و شروط مهم را به صورت‌های مختلف در متن قرارداد بگنجانند.
مشاوره با وکیل ملکی در دعاوی ملکی میتواند از تضییع حقوق شما پیشگیری کند. در داداپ امکان مشاوره حقوقی بصورت را بصورت آنلاین، تلفنی و حضوری فراهم کرده‌ایم
اسقاط کافه خیارات به چه معنا است؟
اسقاط کافه خیارات یعنی از بین بردن تمام خیاراتی که به موجب آنها می توان قرارداد را به صورت یک جانبه از بین برد . اسقاط کافه خیارات معمولا در قرارداد اصلی تصریح می شود یا اینکه بعدا موضوع توافقی جداگانه قرار می گیرد . ما با امضای قرارداد و پذیرش اسقاط کافه خیارات در قرارداد ، دیگر هیچ راهی برای فسخ یک جانبه قرارداد نداریم و حق خود را در این باره به طور کلی از بین می بریم البته لازم به ذکر است که این اسقاط اگر به طور مطلق ذکر شود شامل خیار تدلیس، خیارتخلف وصف، خیار تفلیس و خیار غبن فاحش نمی شود و حتی می توان از این هم فراتر رفت و گفت که به دلیل اینکه خیار تدلیس با نظم عمومی در ارتباط است به هیچ وجه قابل اسقاط نیست.
اسقاط خیارات صریح یا ضمنی
اسقاط حق خیار یک عمل حقوقی است و اراده بر آن حکومت دارد. اسقاط حق خیار ممکن است صریح باشد یا ضمنی اسقاط صریح حق آشکار است اما در اسقاط ضمنی در خصوص دلالت اعمالی که به منظور دیگری انجام می‌شود و در ضمن نشانه رضای او به معامله و اسقاط خیار است، باید دانست از آنجا که اسقاط خیار یک عمل حقوقی و تابع اراده صاحب خیار می‌باشد، در صورتی اعمال او دلالت بر اسقاط ضمنی خیار می‌کند که با آگاهی و از روی اراده صورت پذیرد. مثلاً اگر خریدار نداند که در معامله مغبون شده است نمی‌توان پذیرفت که اجاره دادن آن مال اسقاط ضمنی خیار است.
نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد این است که باید اوضاع و احوالی را که در آن اعمال منجر به اسقاط ضمنی خیار روی می‌دهد را نیز مدنظر داشت. یعنی در دلالت اعمال بر اسقاط خیار نمی‌توان قاعده ثابتی وضع نمود بلکه باید دید عرف آن چه را رخ می‌دهد نشانه اسقاط خیار می‌داند یا خیر. گاهی عرف اسقاط را قطعی می‌داند؛ مانند دلالت فروش مال به اسقاط خیار غبن در صورت علم به آن. در مواقعی نیز عرف به طور قطعی دلالت بر اسقاط نمی‌کند. مانند تاخیر در اعمال خیار.
اسقاط خیارات بطور مطلق
هرگاه در سند معامله خیارات به طور مطلق اسقاط شده باشد، این شرط شامل خیار تخلف وصف نخواهد شد، زیرا معقول به نظر نمی‌رسد که طرفین اوصافی برای مورد معامله تعیین کنند ولی ضمانت اجرای آن را ساقط کنند. مثلاً شخصی مالی را ندیده و تنها از روی اوصافی که فروشنده بیان کرده، خریداری نماید. در این حالت اگر طرفین در ضمن عقد خیارات را به طور مطلق اسقاط نمایند، خیار تخلف وصف ساقط نخواهد شد و در صورتی که آن مال دارای اوصاف ذکر شده نباشد، خریدار حق فسخ معامله را دارد.همچنین اسقاط مطلق مشمول خیار غبن فاحش،خیار تعذر تسلیم،خیار تفلیس ،خیار تدلیس نمی شود.
بیشتر بخوانید: ماده ۵۶ منابع طبیعی
اسقاط کافه خیارات در معاملات ملکی و چگونگی آن
قراردادهای ملکی که در دفاتر املاک و بنگاه های معاملاتی انجام می شود به صورت فرم ها و برگه هایی از پیش طراحی شده به افراد ارائه می شود که این فرم ها توسط اتحادیه املاک تهیه و در اختیار مشاورین املاک قرار می گیرد. به سبب طراحی این فرم ها و اطلاعات موجود در آن ها مفهوم اسقاط کافه خیارات به طور ذاتی در قراردادها لحاظ شده و در صورت لزوم می بایست توسط طرفین قرارداد و مشاورین املاک مورد تغییر قرار گیرد.
به سبب وجود این اصطلاح در قراردادهای ملکی طرفین معامله با امضای قرارداد مورد نظر ملزم به رعایت این بند از قرارداد خواهند بود که به موجب آن حدود قانونی مشخصی برای طرفین لحاظ می شود.
مفهوم اسقاط کافه خیارات موجب ثبات قرارداد ها شده و طرفین قرارداد نمی توانند به راحتی و به صورت یک طرفه برای فسخ قرارداد و از بین بردن آن اقدام کنند اما در صورتی که این بند از قرارداد را باطل کرده باشند، در صورت به وجود آمدن شرایط خاص و بررسی خیارات مختلف این امکان برای طرفین برقرار خواهد بود و می توانند قرارداد و معامله مورد نظر را از بین برده و نسبت به فسخ آن اقدام کنند.
همان طور که بیان شد این عبارت به طور پیش فرض در قراردادهای ملکی ذکر شده است و طرفین معامله با امضای قرارداد آن را تایید می کنند و لذا در صورتی که با این مورد مخالف هستید می بایست این بند از قرارداد را حذف کرده و سپس آن را امضا کنید.
چرا سلب ذاتی خیارات قرارداد باعث ثبات قرارداد می شود؟
خیار به عنوان یک حق مالی قابلیت اسقاط توسط صاحب حق را دارد و می‌توان سقوط آن را ضمن عقد شرط کرد. بنابراین ما با امضای این بند در قرارداد، تمام اختیارات فسخی را که قانون یا توافق برای ما در معاملات گذاشته است را از بین می‌بریم و ملتزم می‌شویم که تحت هیچ شرایطی قرارداد را فسخ نکنیم. برخی از خیارات به صورت ذاتی در قراردادهای ملکی وجود دارند. خیاراتی مثل: خیار غبن فاحش، خیار تدلیس، خیار شرط و خیار مجلس. وقتی این خیارات را اسقاط می‌کنیم، مانع استفاده نابجا از آنها می‌شویم در واقع در صورتی که کافه خیارات را اسقاط نکنیم، طرفین معامله می‌توانند به راحتی برای فسخ معامله اقدام کنند و این میتواند ثبات معامله را از بین ببرد. البته ذکر یک نکته در این جا ضروری است. حتی با وجود عبارت اسقاط کافه خیارات در قرارداد، خیاراتی که در بالا ذکر شد قابل اسقاط نیست مگر اینکه اسقاط به صورت صریح یا ضمنی و موردی باشد.
چطور یک سری خیارات را حفظ و باقی را اسقاط کنیم؟
اسقاط خیار حق افراد است زیرا این ذی حق است که می تواند از حق خود صرف نظر کند.اسقاط کافه خیارات به معنای ساقط کردن تمام خیارات است ولی این اسقاط اگر مطلق ذکر شود برخی خیارات را در برنمی گیرد بنابراین اگر قصد دارید خیار تفلیس، غبن فاحش، خیار شرط و خیار تدلیس را برای خود حفظ کنید می توانید با امضای اسقاط کافه خیارات سایر خیارات را برای خود محفوظ نگه دارید اما اگر قصد دارید خیاراتی دیگر را نیز برای خود حفظ کنید قسمت اسقاط کافه خیارات را تایید نکنید.
لازم به ذکر است که در ضمن عقود به صورت مصرح می توان برخی خیارات را حفظ و یا حذف کرد.
عدم پایبندی به اسقاط حق خیار و فسخ معامله
هرگاه شخصی حق اعمال یک عمل حقوقی را از خود سلب کند، دیگر مالک آن حق نیست. و اگر آن را اعمال کند در واقع عمل حقوقی فضولی انجام داده است. یعنی حقی را که برای طرف مقابل یا شخص ثالثی بوده است اعمال کرده است و در آن تصرف نموده است. مشروط علیه ابتداً حق اعمال خیار را ندارد و با فسخ مشروط علیه ارکان فسخ که یکی از آنان ملکیت حق است حاصل نشده و اصولاً فسخی محقق نشده است تا از اثر آن سخنی به میان آید و یا بحث شود که تخلف از شرط اسقاط خیار واقع شده است. به عبارتی با این توضیح مسأله منحل می‌گردد و عمل حقوقی مشروط علیه در اعمال فسخ، عملی فضولی است که با رد طرف مقابل کأنلمیکن است.
سخن پایانی
خیارات به معنی اختیاری می باشد که به فرد طرف عقد لازم داده می شود تا بتواند برای جلوگیری از ضرر خود نسبت به فسخ معامله لازم اقدام کند. در خصوص اسقاط تمام خیارات اگر به صورت مطلق ذکر شود باید گفت که این واژه مشمول تمامی خیارات نمی شود.
تنظیم اظهارنامه
مشاوره حقوقی حضوری