ساخت و ساز در دنیای کنونی خالی از تخلف نبوده به همین دلیل شخصی که در هنگام ساخت و ساز مرتکب تخلف می شود می بایست به دلیل تخلف مذکور و عدم توجه به مقررات این حوزه مؤاخذه شود. تخلفات حوزه ساخت و ساز که در کمیسیون ماده 100 مورد رسیدگی قرار می گیرند متعدد بوده که از جمله رایج ترین این تخلفات می توان به تراکم اضافه یا اضافه بنا زائد بر پروانه اشاره نمود. هر ساختمانی علاوه بر پروانه ساخت به عنوان مجوزی برای شروع ساخت و ساز، در انتها نیز به گواهی پایان کار نیاز دارد و این گواهی زمانی صادر می شود که ساختمان به طور کامل ساخته شده باشد .طبق گواهی پایان کار تأیید می شود که بنای احداثی کاملاً قانونی و بدون هیچ گونه تخلّفی ساخته شده است. برای ملکی که دارای تخلّف تراکم اضافه باشد گواهی پایان کار صادر نمی شود مگر این که طبق رأی کمیسیون ماده 100 عمل شده و اقدام به پرداخت جریمه شود. در این مقاله به تخلف اضافه بنا و مقررات آن می پردازیم .
تخلفات قابل رسیدگی در کمیسیون ماده 100
تخلفاتی که در کمیسیون ماده 100 مورد رسیدگی قرار می گیرند از قرار ذیل است:
- تبدیل استفاده باغ با قطع اشجار
- تبدیل پارکینگ به مسکونی یا تجاری و …
- استفاده حرف پزشکی از واحدهای مسکونی
- ساختن در مناطق ممنوعه
- ساختن بالکن
- تفکیک اعیانی‌های تجاری بدون مجوز یا برخلاف ضوابط
- قطعه‌بندی زمین بدون مجوز یا مغایر با ضوابط تفکیک عرصه
- تغییر کاربری
- تغییرات در آپارتمان
- تقسیم یک واحد ساختمانی بدون مجوز یا مغایر با ضوابط تفکیک اعیانی
- تغییر نوع استفاده ساختمان
- ساختن بدون پروانه ساختمان
- ساختن ساختمان در اراضی فاقد کاربری
- ساختن اعیانی مغایر با نقشه و مفاد پروانه ساختمانی
- ساختن ساختمان بیش از سطح اشغال مجاز
- ساختن اعیانی مازاد بر پروانه اعم از کم یا بیشتر از تراکم مجاز
- ساختن اعیانی بیشتر از ارتفاع مندرج در پروانه یا مغایر با ضوابط
- ساختن ساختمان طبق نقشه و لیکن در ملک دیگر یا در ضلع دیگر همان ملک
- اشرافیت به املاک و ساختمان‌های مجاور
- رعایت نکردن استحکام بنای ساختمان
- رعایت نکردن ایمنی بنا در ساختمان
- رعایت نکردن بهداشت در ساختمان
- رعایت نکردن عقب‌کشی املاک از برهای اصلاحی معابر و خیابان
اضافه بنا چیست؟
سازندگان می بایست در موقع ساخت حدود مشخص شده در پروانه را رعایت کنند و زائد بر آن اقدام به ساخت ننمایند در غیر این صورت مرتکب تخلف شده و این تخلف می تواند سبب جریمه برای آنها یا تخریب بنای ساخته شده گردد.
تخلف اضافه بنا به معنی عدم رعایت تراکم و یا سطح اشغال می‌باشد. تخلف تراکم براساس جمعیت منطقه و تخلف سطح اشتغال براساس متراژ کل زمین در حال ساخت محاسبه می شود . در خصوص تراکم باید گفت که شهرداری هر منطقه براساس جمعیت، عرض خیابان و... تراکم را در نظر می گیرد و براین اساس مجوز ساخت تعداد طبقات را صادر می کند در صورتی که این مورد توسط سازنده رعایت نشود مشمول دریافت پایان کار نمی باشد. در مقابل تخلف سطح اشتغال در خصوص متراژ مجاز برای ساخت بنا روی عرصه می باشد که نباید بیش از 60 درصد کل متراژ باشد در غیر این صورت سازنده مرتکب تخلف شده است.
تخلف اضافه بنا شامل موارد ذیل است:
- اضافه بنا روی پشت بام
- اضافه بنا در تراس
- اضافه بنا در حیاط
نکته: نوع دیگری از تخلّفات ساختمانی که اتفاقاً جزو تخلّفات تراکم اضافه نیز محسوب می شود، پیشروی و تجاوز به معابر شهری است. بر اساس قانون هر مالکی وظیفه دارد که در زمان احداث و یا بازسازی ملک مطابق پروانه ساخت اقدام کرده و به حریم معبر شهری ورود نکند. در غیر این صورت، شهرداری باید جلوی این ساخت و ساز را گرفته و موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ اطلاع دهد.
جریمه تخلف تراکم اضافه بنا در کمیسیون ماده ۱۰۰
تراکم اضافه بنا یکی از انواع تخلّفات ساختمانی است که در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به آن رسیدگی شده و در نهایت منجر به تخریب یا پرداخت جریمه می شود. بنابراین برای فرد خاطی که اقدام به تخلف اضافه بنا نموده است یا جریمه در نظر گرفته می شود یا اینکه ملک او تخریب می شود. لازم به ذکر است که در اکثر موارد اقدام به دریافت جریمه از فرد خاطی صورت می گیرد مگر اینکه بنای ساخته شده توسط او بدون رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی باشد که در این صورت پرداخت جریمه کارساز نبوده و فقط حکم به تخریب چنین بنایی داده می شود.
در صورتی که حکم به پرداخت جریمه داده شود، در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای اراضی مسکونی کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد، تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید. (جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد). در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری، کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی ( در بر خیابانهای اصلی یا خیابان های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست)رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید (جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد).
نکته: در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.
نکته: در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می‌نماید. شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آئین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود.
نکته:در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرح های مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنمایند. در صورتی که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده امر را به کمیسیون ارسال نماید.
نکته: در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجراء نشود ، می‌تواند با استفاده از مأموران اجرائیات خود و در صورت لزوم مأموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید.
وظیفه مهندسان ناظر و مأموران شهرداری در خصوص تخلف اضافه بنا
مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که با مسئولیت آنها احداث می‌گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند. هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در‌کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده صد قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس نماید. شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود (که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده صد گردد) به حداکثر مجازات محکوم کند. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یکی از جرائد کثیرالانتشار اعلام می‌گردد. شهرداری مکلف است تا صدور رأی محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده صد به مدت حداکثر 6 ماه از اخذ گواهی امضاء مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری نماید.
مأموران شهرداری نیز مکلفند در مورد ساختمانها نظارت نمایند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی‌انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می‌شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأموران شهرداری واجد جنبه جزایی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود.
نحوه رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
کمیسیون ماده ۱۰۰ متشکل از دو کمیسیون بدوی و تجدیدنظر است. به همین منظور پرونده تخلفات مربوط به اضافه بنا ابتدا در کمیسیون بدوی مطرح می‌شود. در صورت تشکیل جلسه کمیسون بدوی فرد خاطی می تواند با ارائه لایحه از خود دفاع نماید در نهایت کمیسیون رأی خود را در این خصوص اعلام می نماید و فرد خاطی می تواند نسبت به تصمیم اخذ شده در این کمیسیون اعتراض کند، به اعتراض او در کمیسیون تجدیدنظر رسیدگی می شود. مهلتی که برای اعتراض در نظر گرفته شده است 10 روز از تاریخ ابلاغ رأی کمیسیون بدوی می باشد. تصمیمات کمیسیون تجدیدنظر، قطعی و قابل اجراست. اگر شخصی ادعا کند که تصمیم کمیسیون منطبق بر قوانین و مقررات نیست، می‌تواند طبق بند ب ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری به دیوان عدالت اداری مراجعه و اعتراض خود را مطرح کند.
اقدامات و وظایف دفاتر اسناد رسمی در مورد معامله ساختمان ها
دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام هر گونه معامله اعم از قطعی و رهنی در مورد ساختمانها گواهی پایان ساختمان در مورد ساختمان های ناتمام، گواهی عدم وقوع تخلف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد، ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.
در مورد ساختمان هایی که پروانه آن قبل از تصویب این قانون صادر شده باشد، در صورتی که گواهی پایان ساختمان ارائه نشود و طرف معامله با علم به اینکه ممکن است مورد معامله مشمول مقررات تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری باشد، به انجام معامله رضایت دهد ثبت آن با تصریح مراتب فوق در سند بلامانع است.
در مورد ساختمان هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده و فاقد پروانه باشند، گواهی شهرداری مبنی بر اینکه ساختمان قبل از تاریخ مذکور ایجاد شده و یا احراز موضوع از طرف دفترخانه و یا رضایت طرف معامله به اینکه ممکن است مورد معامله مشمول مقررات تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری باشد ، انجام معامله با درج هر یک از مراتب فوق در سند، بلامانع است.
نحوه برخورد با تخلف ساختمان هایی که انتقال یافته باشد
در صورتی که ساختمانی دارای تخلف اضافه بنا بوده باشد و این ملک به دیگری منتقل شده باشد باید گفت که مالک کنونی می بایست نسبت به پرداخت جریمه اقدام نموده و پس از آن نسبت به دریافت مبلغ پرداخت شده از متخلف اقدام نماید.
سخن پایانی
تخلف اضافه بنا شامل تراکم و سطح اشتغال می باشد که با توجه به جمعیت منطقه و متراژ زمین در نظر گرفته می شود. در صورتی که فردی مرتکب تخلف اضافه بنا شود به وی گواهی پایان کار داده نمی شود به همین جهت برای دریافت پایان کار می بایست نسبت به پرداخت جریمه تعیین شده در کمیسیون ماده 100 اقدام نماید. لازم به ذکر است که اگر اضافه بنا منطبق با اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی نباشد پرداخت جریمه کارساز نبوده و ملک وی تخریب می شود. وکیل متخصص در زمینه کمیسیون ماد ه 100 شهرداری می تواند بسیار مفید فایده بوده و با علم و تجربه کافی اشخاص درگیر در این مسئله را حمایت قانونی نماید. وکلای متخصص داداپ آماده ارائه خدمات حضوری و غیرحضوری به کاربران گرامی می باشند.
تنظیم اظهارنامه
مشاوره حقوقی حضوری