باتوجه به رشد روزافزون اجاره نشینی بخصوص در کلان شهرها به دلیل بالابودن قیمت املاک در این مقاله سعی داریم به قرارداد اجاره و طرفین آن که شامل موجر و مستاجر است بپردازیم. اجاره عبارت است از: عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود .در عقد اجاره جدا از تملیک منفعت موجر و مستاجر درمقابل یکدیگر دارای تکالیف و حقوقی می باشند که در ادامه به شرح آن می پردازیم.
شرایط اجاره چیست؟
اجاره باید دارای شرایطی باشد که قسمتی از آن مشترک با سایر عقود معین است و قسمت دیگر شرایط اختصاصی عقد اجاره است.
- شرایط عمومی:
- عقد اجاره مانند سایر عقود معین باید تمام شرایط صحت معامله که در ماده 190 قانون مدنی مشخص شده است را داشته باشد.
- برای صحت و اعتبار عقد ، قصد و رضای طرفین لازم است در صورتیکه طرفین یا یکی از آنها رضایت نداشته باشد عقد اجاره غیرنافذ است.
- جهت عقد باید مشروع باشد در صورتیکه نامشروع باشد و هنگام عقد تصریح شود عقد اجاره باطل خواهد بود.
- هلیت طرفین: (موجر و مستاجر) برای تشکیل عقد باید دارای اهلیت باشند ، این اهلیت در موجر لازم است به لحاظ اینکه مالی از اموال خود را مورد اجاره قرار می دهد این تصرف در اموال بدون اهلیت امکان پذیر نیست.
مورد معامله: اجاره دارای دومورد است یکی منفعت و دیگر مالی است که به عنوان عوض آن در نظرگرفته می شود هردو مورد معامله باید دارای شرایط زیر باشد:
- معلوم و معین باشد.به این معنا که مجهول و کلی نباشد.
- مالیت داشته باشد.به این معنا که ارزش مالی و نفع عقلایی داشته باشد.
- مشروع باشد.به این معنا که منفعت و مال مورد اجاره نامشروع نباشد.
شرایط اختصاصی عقد اجاره:
دارای مدت باشد:تعیین مدت به روز و ماه و سال تعیین می گردد.مجهول شدن مدت باعث باطل شدن عقد اجاره می شود.
- قدرت برتسلیم:موجر قادر به تسلیم عین مستاجره به مستاجر باشد ،تا مستاجر بتواند از منفعت استفاده نماید.در صورتی که این مهم حاصل نگردد عقد اجاره باطل می شود.
- بقای عین مستاجره:مال مورد اجاره قابل زوال و فساد نباشد زیرا سبب بطلان عقد اجاره و عدم امکان استفاده مستاجر در مدت اجاره می شود.
- موجر مالک منافع باشد:نیاز نیست موجر مالک عین باشد و صرف مالکیت منافع کفایت می کند.
- مورد اجاره ممکن است عین معین یا کلی باشد عین معین مثل اجاره خانه مشخص
- اجازه سایر شرکا در حالت اشاعه:در صورتی که مال مورد اجاره مشاع باشد نمی توان بدون اذن سایرین آن را به تصرف کسی داد.
- مشروع بودن مورد اجاره:بین مشروعیت جهت معامله و مشروعیت مورد معامله تفاوت وجود دارد.
در دعاوی ملکی می‌توانید با وکیل ملکی که در داداپ به شما پیشنهاد میدهیم مشاوره بگیرید
حقوق موجر در عین مورد اجاره
در عقد اجاره موجر و مستاجر در عین حال کع دارای تکالیفی می باشند در مقابل از حقوقی نیز برخوردارند که در ادامه به حقوق موجر می پردازیم:
- دریافت مبلغ اجاره در سر موعد از مستاجر
- فسخ مورد اجاره در صورت تعدی و تفریط مستاجر
- فسخ مورد اجاره در صورت تغییر کاربرد مال موضوع اجاره بدون جلب موافقت موجر
- فسخ مورد اجاره در صورت انتقال ملک مورد اجاره توسط مستاجر به دیگری بدون جلب موافقت موجر یا تعیین این حق در قرارداد اجاره
- فسخ مورد اجاره در صورت خرابی ملک و عدم امکان تعمیر آن
- عدم تمدید مهلت اجاره توسط موجر به دلیل استفاده شخصی
- در خواست تخلیه عین مستاجره توسط موجر در صورت تحقق شرایط تبصره 1 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر
- انجام تعمیرات اساسی در ملک مورد اجاره حتی با وجود مانعیت مستاجر.
حقوق مستاجر در مقابل موجر
مستاجر نیز به مانند موجر دارای حقوقی می باشد که در ادامه به آنها می پردازیم:
- استفاده از ملک مورد اجاره در حدودی که در قرارداد تعیین شده است.
- انقال ملک به دیگری در صورتی که خلاف این حق در قرارداد ذکر نشده باشد و مورد توافق طرفین قرار نگرفته باشد.
- عدم انجام تعمیرات اساسی در ملک مورد اجاره حتی در صورت سربازدن موجر
- فسخ مورد اجاره در صورت خرابی و عدم امکان بهره برداری
- فسخ مورد اجاره در صورت تخلف از اوصاف ذکر شده در قرارداد
- دریافت مبلغ ودیعه از موجر پس از اتمام قرارداد
بیشتر بخوانید: ثمن معامله چیست؟
تکالیف موجر
از تکالیف موجر می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- طبق ماده 476 ، موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر اختیار فسخ معامله را دارد.
- طبق ماده 486 ،اگر ملک یا خانه تعمیرات و مخارجی نیاز داشته باشد ، برای استفاده از آن لازم است که انجام گردد ، این تعمیرات به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف برخلاف آن باشد و همچنین آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم است . برای مثال اگر درب پارکینگ ساختمان نیاز به تعویض داشته باشد و یا سقف ساختمان نیاز به تعمیر داشته باشد موجر موظف به انجام آن است و مستاجر نمی بایست به دلیل مخالفت موجر از انجام چنین تعمیراتی،به شخصه و با هزینه خود چنین هزینه های سنگینی را متقبل شود.
- اگر مستاجر مبلغی بابت رهن نزد موجر دارد موجر باید در هنگام تخلیه آن وجه را به مستاجر برگرداند.
- طبق ماده 477 قانون مدنی ، موجر باید عین مستاجره را در حالتی به مستاجر بدهد که مستاجر بتواند از آن استفاده مطلوب را بکند.
قانون خسارت به مال مورد اجاره
در این روابط بین موجر و مستاجر ممکن است با اتمام زمان قرار داد، اختلافاتی شروع شود، مانند اختلاف در خسارت اجاره مستاجر و دریافت خسارت از مستاجر، تخلیه نشدن منزل یا عدم پرداخت به موقع مبلغ رهن و اجاره و… که برای حل این اختلافات می توان از قوانین مربوطه در این زمینه استفاده کرد. با توجه به اهمیت این رابطه در روابط اجتماعی، یک سری قوانین برای حل و فصل مشکلات احتمالی بوجود آمده وضع شده است.در این خصوص قانون مدنی، قانون موجر و مستاجر و قانون تملک آپارتمان سه قانونی هستند که نقش اصلی را در تنظیم روابط در حوزه مسکن ایفا می کنند.
- طبق ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر:تعمیرات جزئی تعمیراتی است که به استفاده کوتاه مدت مربوط می شود. مانند تعویض لامپ، نصب پوشال های نو برای کولر و … که از مصارف جاری می باشند. هزینه های این تعمیرات به عهده ی مستاجر می باشد.تعمیرات اساسی مانند ایجاد تغییر اساسی در ساختار ساختمان، از کار افتادن کلی سیستم های گرمایشی، هزینه های رنگ آمیزی دیوارها و … از تعمیراتی هستند که هزینه های ناشی از درست کردن آن بر عهده ی موجر می باشد.
- طبق ماده ۴۷۹ قانون مدنی، در صورتی که مستاجر از معیوب بودن عین مستاجره آگاه شود می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند و از دریافت خسارت از مستاجر امتناع ورزد یا به ادامه قرارداد با پرداخت اجاره بها ادامه دهد اما در صورت رفع عیب توسط موجر، مستاجر حق فسخ قرار داد را ندارد.
- طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، موجر باید تمام تلاش خود را برای حفظ عین مستاجره انجام دهد که این کار شامل تعمیرات اساسی و کلی می شود و در صورت کوتاهی، مستاجر حق امتناع از دریافت خسارت از مستاجر و فسخ قرارداد یا اجبار موجر به تعمیرات اساسی را دارد.ماده ۲۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: هرگاه مستاجر مانع از انجام تعمیراتی که ضروری است شود، دادگاه مستاجر را به برداشتن مانع الزام می دارد و بازه زمانی برای انجام تعمیرات مشخص می کند. در صورت ادامه ی ممانعت از جانب مستاجر، دادگاه می تواند به تخلیه موقت ملک برای بازه زمانی مشخص، حکم کند. به هر حال، مستاجر مسئول خسارتی می شود که در اثر ممانعت او از تعمیر ملک به وجود آمده باشد.
- ماده ۳۳۱ قانون مدنی : هر کس که سبب تلف مالی بشود، باید قیمت و مثل آن را بدهد و اگر سبب نقص یا عیب آن شده باشد، باید از عهده ی نقص قیمت آن برآید.
بیشتر بخوانید: کافه خیارات چیست؟
تنظیم اظهارنامه
مشاوره حقوقی حضوری