قرارداد اجاره چیست؟
قبل از پرداختن به مفهوم قرارداد اجاره بهتر است با خود واژه اجاره و معنای آن آشنا شویم، این واژه برای اکثریت افراد جامعه شناخته شده است و چه بسا عده کثیری از این نوع قرارداد در زندگی خود استفاده کرده باشند، اجاره در بیان عامه به معنای کرایه دادن می باشد. در قانون مدنی نیز این نوع قرارداد مورد توجه قرار گرفته است و قانونگذار آن را اینگونه تعریف کرده است: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. از این تعریف می توان اینگونه استنباط کرد که براساس قرارداد اجاره مالک در ازای اعطای منفعت مال خودش به دیگری از او اجرت دریافت می کند. براساس این قرارداد فردی که مالش را به دیگری می دهد تا از منافع آن استفاده کند را موجر و استفاده کننده منفعت که اجرت پرداخت می کند را مستاجر و بهایی را که مستاجر پرداخت می کند را کرایه یا اجاره بها می نامند.
در خصوص این نوع از قرارداد نکاتی چند حائز اهمیت است :
- در عقد اجاره، مدت می بایست مشخص باشد و اگر در چنین عقدی مدت مشخص نگردد سبب بطلان عقد می گردد.
- موجر باید توانایی تسلیم عین مستاجره را به مستاجر داشته باشد.
- مورد اجاره باید مبهم نباشد و توسط طرفین معین و مشخص گردد.
- مانعی در راه استفاده مستاجر از عین مستاجره وجود نداشته باشد.
- اجاره برحسب مکان مورد استفاده به دو نوع تقسیم می شود:
- اجاره اماکن مسکونی
- اجاره اماکن تجاری
مدت زمان قرارداد اجاره خانه
در اجاره می بایست مدت مشخص باشد در ماده 501 قانون مدنی بیان شده است که اگر مدت اجاره در اجاره نامه قید نشود و اجاره بها براساس روز یا ماه یا سال معین شده باشد بنابراین مدت اجاره یک روز یا یک مته یا یک سال خواهد بود و اگر هیچ مدتی در اجاره نامه تعیین نشده باشد یعنی نه کل مدت قرارداد و نه اجاره بها براساس روز یا ماه ذکر نشود این قرارداد از نظر قانونی باطل است.
مدت اجاره می بایست براساس روز، ماه و سال شمسی مشخص گردد و همچنین در قرارداد تاریخ شروع و پایان اجاره ذکر شود.
مدت زمان اجاره از روزی شروع می شود که طرفین توافق کرده اند و ممکن است قراردادی امروز منعقد شود ولی ابتدای شروع آن برحسب توافق طرفین یک هفته یا ده روز دیگر باشد. ولی اگر شروع مدت مشخص نشده باشد زمان آغاز از روز تنظیم قرارداد است.
نکته: فوت هریک از طرفین تاثیری در مدت اجاره ندارد و بعد از فوت آنها نیز، قرارداد پابرجاست چون اجاره عقدی لازم است.
مشاوره تنظیم قرارداد در داداپ: مشاوره تخصصی با وکلای متخصص
از مزایای تعیین مدت اجاره به صورت دقیق می توان به موارد زیر اشاره کرد:
دریافت حکم تخلیه توسط موجر
با اتمام مدت اجاره می توان حکم تخلیه را گرفت برای اینکه بتوانیم حکم تخلیه را دریافت کنیم باید به دو نهاد شورای حل اختلاف و اجرای ثبت مراجعه کنیم. مراجعه به هریک از این نهادها بسته به این دارد که اجاره نامه رسمی باشد یا عادی.
در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد برای پیگیری و دریافت حکم تخلیه به اجرای ثبت محل و برای اجاره نامه عادی به شورای حل اختلاف مراجعه نمایید.
دریافت خسارت تاخیر تحویل ملک یا تاخیر تادیه وجه توسط مالک
تمدید قرارداد اجاره را چطور انجام دهیم؟
قرارداد اجاره معمولا و به طور متداول یکسال می باشد اما این به معنای این نیست که طرفین نتوانند پس از پایان یکسال چنین قراردادی را تمدید کنند. حال ممکن است این سوال پیش بیاید که چطور می توانیم برای تمدید چنین عقدی اقدام کنیم؟ برای اینکه بتوانیم چنین قراردادی را تمدید کنیم از دو طریق می توانیم اقدام کنیم که در ذیل هریک را به صورت مختصر شرح می دهیم:
- مراجعه به بنگاه های معاملات ملکی
طرفین می توانند برای تمدید قرارداد اجاره به بنگاه املاک مراجعه کنند و توافق های جدید خود را ضمیمه قرارداد سابق نمایند در این صورت حق کمیسون کمتری پرداخت می کنند و کد رهگیری جدیدی به آنها داده نمی شود بلکه توافق جدید ضمیمه قرارداد سابق می شود. اما اگر طرفین بخواهند قرارداد جدیدی را منعقد کنند می بایست مجدد چنین توافقی در سامانه ثبت املاک ثبت شده و کد رهگیری جدید به آنها ارائه می شود ولی در این حالت حق کمیسیون بیشتری را باید بپردازند.
- تمدید قرارداد فی مابین
طرفین ممکن است تصمیم بگیرند که بدون حضور در بنگاه و عدم پرداخت حق الزحمه بنگاه قرارداد را تمدید کنند و با توافق کتبی یا شفاهی این تصمیم خود را عملی نمایند. برای اینکه طرفین توافق کتبی مبتنی بر ادامه اجاره را تنظیم کنند می بایست در پشت اجاره نامه توافقات جدید را بنویسند و امضا کنند. لازم به ذکر است که حتماً در چنین توافقاتی از شهود استفاده کرده و از شهود بخواهید که پشت اجاره نامه را امضا نمایند.
نوع دیگری از توافقات فی مابین جهت تمدید، شفاهی می باشد که در این حالت طرفین فقط به صورت کلامی تمدید مدت را توافق کرده و هیچ چیزی را مکتوب نمی کنند بهتر است که از چنین توافقاتی به دلیل مشکل در اثبات ادامه قرارداد پرهیز گردد.
برای مشاوره با وکیل ملکی میتوانید به اپلیکیشن داداپ مراجعه کرده و پس از مشاهده لیست وکلا با وکیل مدنظر خود در خصوص دعاوی ملکی مشورت کنید
نکات مهم در مورد قرارداد اجاره اماکن مسکونی
- محاسبه حق کمسیون: بهتر است برای اینکه بدانید دقیقا چه مبلغی را به بنگاه های املاک پرداخت کنید با استفاده از نرم افزار اتحادیه املاک مبلغ مورد نظر را محاسبه کنید.
- موقع قرارداد حتما با خودتان شناسنامه خود را به همراه داشته باشید و حتما از مالک بخواهید که اصل شناسنامه و همچنین، اصل سند ملک را به شما نشان دهد.
- قبل از تحویل گرفتن ملک مورد نظر تمامی ملک را با دقت ملاحظه نموده و عیوب آن را در قرارداد ذکر کنید تا در صورت تخلیه ملک با مشکل اثبات عدم مسئولیت مواجه نشوید.
- سعی کنید منزلی را انتخاب کنید که تخلیه شده باشد که برای تمیز کردن ملک و اثاث کشی با مشکل مواجه نشوید.
- سعی کنید در املاکی مستقر شوید که صاحب خانه در آنجا سکونت نداشته باشد.
- تا زمانی که کلید را دریافت نکرده اید کل مبلغ را به صاحبخانه پرداخت نکنید.
- از پرداخت هزینه هایی که بر عده شما نیست و با موجر می باشد خودداری کنید.
نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم اجاره خانه
قرارداد اجاره نیز به مانند سایر قراردادهای حقوقی می بایست به نحو صحیح تنظیم گردد، در ذیل نکات اساسی را به صورت مختصر شرح می دهیم:
- تعیین مدت
همانطور که در قسمت بالا شرح دادیم طبق قانون مدنی اجاره نامه می بایست حاوی مدت به صورت مشخص باشد و در صورتی که مدت به صورت دقیق مشخص نباشد چنین قراردادی باطل است. بنابراین حتماً دقت نمایید که مدت زمان را به صورت دقیق مشخص نموده و در قرارداد درج نمایید.
- تغییر در عین مستاجره
در مدت اجاره نمی توان در ملک مورد اجاره تغییری حاصل کرد که منافی حقوق مستاجر باشد ولی تعمیرات اساسی که برای ملک ضرورت دارد را می توان انجام داد و مستاجر نمی تواند از این کار جلوگیری کند.
- تعمیرات ملک
تعمیرات اساسی (شوفاژ،کولر ،و...)و کلیه مخارج ملک برعهده موجر است و مستاجر ملزم به پرداخت مخارج نبوده و در صورت عدم پرداخت توسط موجر می تواند با پیگیری های لازم از اجاره بها کم کند. اما اگر تعمیری لازم نبوده و صرفا جهت کمال انتفاع مستاجر باشد پرداخت چنین مخارجی با مستاجر است، مگر اینکه موجر به پرداخت توافق کند.
حقوق متقابل موجر و مستاجر و تکالیف آن ها
قوانین فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر و موجر
با توجه به اینکه قرارداد اجاره یک عقد لازم می باشد لذا طرفین نمی توانند جزء در موارد قانونی آن را فسخ کنند. براساس 369 قانون مدنی براساس خیارات زیر اجاره قابل فسخ می باشد:
- خیار تخلف شرط
- خیار تخلف وصف
- خیار عیب
- خیار شرط
- خیار تعذر تسلیم
در ذیل به هر یک از این خیارات براساس قانون روابط موجر و مستاجر می پردازیم.
طبق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر در موارد زیر مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید:
- در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.
- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
- هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.
همچنین، طبق ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر در موارد زیر مستاجر می تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:
- اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
- در صورت فوت مستاجر در اثناء مدت اجاره و درخواست مسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
طبق ماده 14 در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
- در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
- در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده 19 این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به این که خریدار بخواهد شخصاً در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
- هر گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
- در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
- در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.
- هر گاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. هر گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هر گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت
دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.دستور تخلیه فوری در زمان کرونا
بیشتر بخوانید: دستور تخلیه فوری در زمان کرونا
تنظیم اظهارنامه
مشاوره حقوقی حضوری