نحوه تقسیم ارث از آپارتمان و سایر املاک مشاع چگونه است؟

بعد از فوت اشخاص، ماترک آنها به صورت مشاع به وراث تعلق می گیرد و بین وراث به نسبت سهم الارث قانونی آنها تقسیم می شود. بنابر تعریف قانون مدنی اشاعه: اجتماع حقوق مالکان متعدد در شی ء واحد می باشد. مالکیت وراث نسبت به ماترک متوفی حالت اشاعه اجباری داشته به این معنا که اموال به جامانده از مورث، تا قبل از تقسیم،مشترک بین وراث است. ماترک به جا مانده از متوفی منحصر به اعیان از قبیل منزل و ماشین نیست بلکه منافع اموال و همچنین حقوقی از قبیل حق خیار نیز جزء ماترک متوفی محسوب شده و به این واسطه مشترک بین وراث می باشد. در این مقاله به مبحث تقسیم املاک مشاع به جامانده از متوفی بین وراث می پردازیم.

ملک ورثه ای یا موروثی چیست؟

ملک ورثه ای ملکی است که صاحب آن فوت شده است و طبق قانون به مالکیت وراث در آمده است. در صورتی که وراث بیش از یک نفر باشند ملک موروثی به مالکیت مشاع آنان در می آید. وقتی که مالک فوت می کند کل اموال او به متوفی می رسد مگر اینکه وصیت نامه ای رسمی در میان باشد.

املاک مشاع متوفی

املاک جمع ملک و به معنای اموال غیرمنقول به جامانده از متوفی می باشد که دربرگیرنده زمین، آپارتمان، محصولات، مواد معدنی و اموالی از این قبیل می باشد. املاک به جامانده از متوفی بین وراث مشاع می باشد به این معنا که همه وراث در جزء جزء آن سهیم و شریک می باشند و تا قبل از تقسیم سهم هیچ یک قابل تشخیص و تمیز نمی باشد. 
نکته: مالکیت مشاع در مقابل مالیکت مفروز قرار دارد. مراد از افراز، انحصار مالکیت می باشد.

تقسیم اموال متوفی

تقسیم به معنای قسمت کردن  است و اعم از افراز و تفکیک می باشد. تفکیک به معنای جداکردن و تقسیم به قطعات کوچک تر می باشد در حالی که افراز به معنای جداکردن سهم هریک از وراث به نسبت سهم الارث آنها و زوال اشاعه می باشد.
تقسیم ارث متوفی به تراضی وراث یا به حکم دادگاه صورت می گیرد. در صورتی که شرکا تقسیم نامه بین خود تنطیم نمایند و در خصوص تقسیم ماترک متوفی اختلافی نداشته باشند نوبت به تقسیم ماترک از طریق دادگاه نمی رسد. تقسیم ارث براساس قانون و شرع صورت می گیرد. طبقات ارث  به واسطه نسب ، براساس قانون مدنی 3 طبقه هستند که در هریک از این طبقات درجه بندی هایی وجود دارد. ماده ۸۶۲ قانون مدنی بیان می دارد: اشخاصی که به موجب نسب ارث می‌برند سه طبقه‌اند:

1. پدر و مادر و اولاد و اولاد اولاد.
2. اجداد و برادر و خواهر و اولاد آن‌ها.
3. اعمام و عمات و اخوال و خالات و اولاد آن‌ها.

براساس قانون در صورت وجود طبقه بالاتر طبقه پایین تر از ارث محروم می شود همچنین است وجود درجه نزدیکتر که مانع از ارث بری درجه دور تر می شود، از این محرومیت تحت عنوان حجب حرمانی یاد می شود. حجب دیگری نیز وجود دارد تحت عنوان حجب نقصانی به این معنا که وجود برخی شرایطی سبب می شود که سهم اعلای وراث نزول کرده و سهم کمتری عاید آنها شود مثلا وقتی زن دارای فرزند باشد سهم الارث او از یک چهارم به یک هشتم تنزل می یابد.
نکته : حَجب حالت وارثی است که به واسطه بودن وارث دیگر از بردن ارث کلاً یا جزئاً محروم می‌شود.
علاوه بر نسب، رابطه سببی زوجین نیز، سبب ارث بری می باشد.

روش های تقسم اموال متوفی

تقسیم به تراضی :    
براساس ماده 313 قانون امور حسبی، در صورتیکه تمام ورثه و اشخاص که در ترکه شرکت دارند حاضر و رشید باشند به هر نحوی که بخواهد می توانند ترکه را بین خود تقسیم نمایند. زیرا اشخاص حق هرگونه دخل و تصرف در اموال خود را دارند و تقسیم به تراضی یکی  از اقسام این تصرفات است.
تقسیم اجباری :
تقسیم اجباری توسط دادگاه در صورتی به وقوع می پیوند که بین وراث در خصوص تقسیم ارث توافقی وجود نداشته باشد.

طرق تقسیم املاک

تقسیم املاک  به یکی از 4 شیوه ذیل صورت می گیرد:

1. افراز: افراز ملک که از شیوه های تقسیم ارث می باشد در صورتی انجام می شود که ملک مثل زمین  قابل تقسیم به اجزای متساوی و یکسانی باشد .
2. تعدیل: تقسیم به تعدیل در جایی صورت می گیرد که برخلاف افراز، مال مورد نظر اجزای یکسانی ندارد؛ این نوع تقسیم بر اساس مساحت صورت نمی گیرد بلکه اساس ارزش مال انجام می شود، براساس316 قانون  امور حسبی:«تقسیم طوری به عمل می آید که برای هر یک از ورثه از هر نوع از اموال حصه ای معین شود و اگر بعضی از اموال بدون زیان، قابل قسمت نباشد ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرار داد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود و اگر تعدیل محتاج به ضمیمه پول و اموال باشد به ضمیمه آن تعدیل می شود». ماده مزبور در مورد تقسیم ارث است و طبق ماده 326 قانون امو حسبی  در مورد تقسیم سایر اموال مشترک نیز جاری خواهد بود.
3. رد: صورتی که ملک و مال دیگر که بین مالکین آنها مشاع می باشد ارزش ملک بیش تر باشد و مال دیگر را به شریک دیگر تقسیم می شود و ملک هم متعلق شریک دیگر است و شریکی که ملک به او تقسیم شده است به جهت سهم بیشتری که تملک می کند باید مالی به شریک دیگر بدهد.
4. فروش: فروش ملک ورثه ای در حالتی انجام می شود که بین وراث در خصوص تقسیم ارث توافق نباشد یا اینکه ملک قابل افراز و تعدیل نباشد در این حالت فروش از طریق مزایده به بالاترین قیمت توسط دادگاه صورت می گیرد.

نکته: افراز در خصوص اموال غیر منقول جاری می شود و نسبت به اموال منقول مصداق پیدا نمی کند.
نکته: تقسیم آپارتمان به جامانده از متوفی که مشاع بین وراث می باشد به دلیل اینکه قسمت های مختلف آن ناهمسان بوده قابل افراز نمی باشد به همین دلیل تقسیم آپارتمان از طریق مزایده صورت می گیرد.
نکته: تفکیک به معنای تقسیم ملک به قطعات کوچکتر می باشد و با افراز متفاوت می باشد، درست است که در هردو حالت اشاعه ممکن است وجود داشته باشد اما با افراز ملک بین وراث و شرکا تقسیم شده و از حالت اشاعه خارج می شود در حالی که با تفکیک همچنان اشاعه به قوت خود باقی می ماند.
نکته: براساس ماده 589 قانون مدنی هر شریک می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی به عدم تقسیم شده باشند.
نکته: براساس نظریۀ ادارۀ کل حقوقی قوه قضائیه به شماره ۱۸۲۸/۷ مورخ ۳/۴/۶۸ دستور فروش ملک مشاع که دادگاه به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۲۹ آیین‌نامه اجرایی آن مصوب ۲۰/۲/۵۸ صادر می‌کند نه حکم است و نه قرار، بلکه همان‌گونه که در قانون آمده یک دستور است، پس قطعی و لازم الاجرا و غیرقابل تجدیدنظر خواهی است.
نکته: درخواست افراز ملک مشاعی که جریان ثبتی آن پایان یافته است از طریق دادگاه صورت نمی گیرد بلکه متقاضی می بایست از طریق اجرای ثبت اقدام نماید. اما در صورت عدم ختم جریان ثبت، می بایست از طریق دادگاه عمومی حقوقی پیگیری نمود.
سخن پایانی
تقسیم املاک به جامانده از متوفی در صورت عدم توافق بین وراث از طریق دادگاه صورت می گیرد که دادگاه در این خصوص رسیدگی نموده و حکم به افراز یا فروش ملک ورثه ای از طریق مزایده می دهد.